Art. 08 · Che cosa dice la polizza · 3 min di lettura
Somme assicurate: costo di ricostruzione, non valore di mercato
Sono due grandezze diverse misurate nella stessa valuta, e usare l’una al posto dell’altra è l’errore costoso più comune in una scheda di polizza.
Il valore di mercato risponde alla domanda: quanto mi pagherebbe qualcuno per questo? Comprende il terreno, la posizione, la vista, il conduttore, il rendimento. Il costo di ricostruzione risponde a tutt’altro: se domani questo edificio fosse raso al suolo, quanto costerebbe rimetterlo in piedi?
Il costo di ricostruzione comprende voci che un prezzo di vendita non tocca mai. Lo sgombero del sito. La demolizione in sicurezza di ciò che resta. Architetti, ingegneri, permessi. Norme edilizie cambiate da quando l’edificio è stato costruito: si ricostruisce secondo gli standard di oggi, non quelli del 1974. E l’inflazione dei costi di costruzione nell’anno o nei due anni che servono per i lavori.
Il contenuto segue la stessa logica. Verifichi quale criterio usa la Sua polizza, perché su un allestimento di dieci anni la differenza può essere enorme.
E aggiorni la stima. Negli ultimi anni i costi di costruzione si sono mossi bruscamente, e una somma assicurata fissata cinque anni fa e indicizzata con una percentuale generica può essere lontanissima dalla cifra reale. Non è un piccolo tecnicismo. È la causa diretta del problema descritto nel prossimo articolo.
Come applicarlo
- Trovare la data dell’ultima stima. Se risale a più di tre anni fa, o se era “la perizia per il mutuo”, probabilmente è sbagliata.
- Verificare il criterio per contenuto e macchinari. Valore a nuovo o stato d’uso: lo indica la scheda di polizza, e la differenza conta soprattutto sui beni più vecchi.
- Includere i costi invisibili. Sgombero del sito, onorari professionali e adeguamenti normativi fanno parte del costo di ricostruzione. La stima di un’impresa edile a metro quadro di solito no.